¿Tu comunidad ha firmado un contrato de mantenimiento del ascensor con una permanencia de cinco años que nadie recuerda haber negociado? ¿Aparece una penalización desorbitada si queréis cambiar de empresa de limpieza antes de tiempo? No estáis solos.
En Gil Lozano llevamos años defendiendo a comunidades de propietarios frente a este tipo de contratos, y la situación se repite con una frecuencia que ya no sorprende.
Esta guía os explica qué son las cláusulas abusivas en el contexto de la propiedad horizontal, cómo reconocerlas y qué podéis hacer para anularlas o reclamar.
En el ámbito de la propiedad horizontal pueden surgir diversas controversias. Las más habituales son las que surgen entre los propios copropietarios, sin embargo las controversias con terceros ajenos a la comunidad de vecinos no son un problema menor al que debemos prestar gran atención.
Las comunidades realizan contratos de prestación de servicios o suministro con empresas ajenas, tales como servicios de limpieza, de jardinería, de electricidad, de mantenimiento de piscina, y de ascensores, entre otros muchos. Concretamente, si la comunidad dispone de ascensor se ha de realizar la contratación de servicios de mantenimiento. Este tipo de servicio puede conllevar un grave perjuicio para la comunidad de vecinos, ya que los contratos suelen contener entre sus cláusulas unas condiciones muy limitativas y lesivas.
Si acabas de leer un contrato de tu comunidad y tienes dudas sobre lo que estás firmando, te invitamos a consultar con nosotros antes de tomar cualquier decisión. Puedes también revisar nuestra información sobre cláusulas abusivas en préstamos personales para entender mejor cómo funciona este tipo de protección en otros contratos financieros.
¿Qué es una cláusula abusiva y cuándo aparece en propiedad horizontal?
Una cláusula abusiva es cualquier condición contractual que, sin haber sido negociada individualmente, genera un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes, en perjuicio del consumidor. El Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGDCU) es la norma que las regula en España.
En el contexto de la propiedad horizontal, estas cláusulas aparecen con frecuencia en:
- Contratos de mantenimiento de ascensores: permanencias de cuatro o cinco años con prórroga automática.
- Contratos de limpieza y jardinería: penalizaciones por baja anticipada que no guardan proporción con el perjuicio real.
- Contratos de seguros comunitarios: cláusulas que limitan la cobertura en situaciones que el asegurado razonablemente esperaría cubiertas.
- Contratos con la empresa administradora de fincas: honorarios que se actualizan de forma unilateral sin preaviso ni posibilidad de oposición.
- Financiación de obras comunes: intereses que pueden rozar o superar los umbrales de la usura.
La clave está en que la comunidad no ha podido negociar esas condiciones: simplemente le presentan un contrato ya redactado y lo firma. Eso es lo que los juristas llaman un contrato de adhesión, y es exactamente el terreno donde las cláusulas abusivas proliferan.
Las comunidades de propietarios como consumidoras: ¿tienen protección legal?
Esta es la pregunta que más nos hacen, y la respuesta es sí, aunque con matices importantes que conviene entender.
Durante años hubo debate judicial sobre si una comunidad de propietarios podía considerarse consumidora a los efectos de la normativa de protección. El Tribunal Supremo ha ido consolidando una doctrina clara: cuando la comunidad contrata servicios para el inmueble común sin una finalidad económica o empresarial propia, actúa como consumidora y merece la protección del TRLGDCU.
¿Qué implica eso en la práctica? Que si la empresa de mantenimiento del ascensor incluye una cláusula de permanencia de cinco años sin negociación previa, esa cláusula puede ser declarada nula de pleno derecho. Y que la comunidad no tiene que pagar la penalización que esa empresa reclama.
El fundamento legal está en el artículo 82 del TRLGDCU, que define como abusivas todas las estipulaciones no negociadas individualmente que, en contra de la buena fe, causen un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes. La naturaleza del contrato no cambia este principio: da igual que sea un contrato de ascensores, de piscina o de jardinería.
Cláusulas abusivas más frecuentes en los contratos de la comunidad
A continuación recogemos las que vemos con más frecuencia en nuestra práctica diaria en Madrid, con ejemplos concretos para que puedas reconocerlas en el contrato de tu comunidad.
- Plazos de permanencia excesivos
Un contrato de mantenimiento de ascensor con duración de cinco años, renovable automáticamente por periodos iguales, sin que la comunidad haya podido negociar ese plazo. Es la situación más habitual.
- Prórrogas automáticas con plazos de preaviso muy cortos o muy largos
Contratos que se renuevan solos si la comunidad no comunica su baja con seis o doce meses de antelación. El plazo de preaviso hace que, en la práctica, sea casi imposible salir del contrato.
- Penalizaciones desproporcionadas por baja anticipada
La empresa exige el pago de todas las mensualidades restantes hasta el fin del contrato como condición para rescindir. Si quedan tres años de contrato, eso puede suponer varios miles de euros.
- Subidas unilaterales de precio
Una cláusula que permite al proveedor actualizar las tarifas cada año según un índice que él mismo elige, sin que la comunidad pueda oponerse ni rescindir sin penalización.
- Limitación de responsabilidad del proveedor
El contrato exonera al proveedor de cualquier responsabilidad por daños o retrasos en la prestación del servicio, incluso cuando son imputables a su propia negligencia.
- Renuncia a derechos legales
Cláusulas que hacen renunciar a la comunidad a acciones judiciales o que fijan fueros territoriales en ciudades lejanas, dificultando cualquier reclamación.
Cláusulas de permanencia y penalizaciones por baja anticipada
Este tipo de contratos suelen tener un plazo de duración muy extenso, que además se prorrogan tácitamente por periodos igual de largos si no se expresa contrariedad. Además suelen tener cláusulas penales aplicables en el caso de desistimiento prematuro.
Por suerte recientemente el Tribunal Supremo se ha pronunciado ante esta concreta situación, unificando los criterios de las Audiencias Provinciales en la Sentencia del Pleno de la Sala 1ª del 17 de septiembre de 2019 (nº 3743/2016, Recurso 469 de 2019), acordando la abusividad de las cláusulas generales de contratación de estas empresas, en el ámbito de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios.
Es de aplicación lo dispuesto en los artículos 62.2 y 3 (prohibición de cláusulas que establezcan plazos de duración excesivos en los contratos de prestación de servicios), 83.1 (nulidad de pleno derecho de las cláusulas abusivas), 85.1 (carácter abusivo de las cláusulas que prevean la prórroga automática de un contrato de duración determinada si el consumidor y el usuario no se manifiestan en contra) y 87.6 (carácter abusivo de las cláusulas que fijen una indemnización que no se corresponda con los daños efectivamente causados) del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios.
Todos estos artículos defienden los intereses de los consumidores, en este caso, de las comunidades de propietarios. Es por ello, que si las cláusulas están redactadas de manera en la que el cliente se adhiere sin negociar previamente imponiendo plazos de duración excesiva, se sujetarán al artículo 82 y se considerarán cláusulas nulas de pleno derecho. Dicha nulidad es un derecho que pueden instar los consumidores y usuarios, en este caso la comunidad de vecinos, en cualquier momento.
En ningún caso se ha probado que suponga un perjuicio que la duración de dichos contratos sea inferior a cinco años, pues en este tipo de prestación de servicios existen empresas que ofrecen contratos de un año, siendo rentables por igual. El argumento de que la empresa necesita esos años para amortizar la inversión no se sostiene ante los tribunales. El empresario debe asumir el riesgo de la terminación del contrato antes de lo previsto.
En ningún caso se ha probado que suponga un perjuicio que la duración de dichos contratos sea inferior a 5 años, pues en este tipo de prestación de servicios, existen empresas que ofrecen contratos de un año, siendo rentables por igual, y siendo inaceptable el argumento de la imposibilidad de amortización del contrato sin tener una duración mínima tan alargada en el tiempo. El empresario debe asumir el riesgo de la terminación del contrato antes de lo previsto, lo cual no es una propuesta desorbitada en el mercado competitivo actual.
Cláusulas que limitan la responsabilidad del proveedor
Otro tipo de cláusula abusiva que encontramos con frecuencia en los contratos de comunidades es la que exonera al proveedor de responsabilidad cuando el servicio falla o causa daños. Por ejemplo, una empresa de mantenimiento que en su contrato incluye una cláusula como esta: «La empresa no será responsable de los daños que pudieran derivarse de averías del equipo durante el periodo de revisión anual.»
Este tipo de cláusulas son abusivas porque eliminan la obligación esencial del proveedor: precisamente garantizar que el servicio funciona. El artículo 86 del TRLGDCU las prohíbe expresamente cuando exoneran de responsabilidad por daños causados al consumidor por dolo o negligencia del empresario.
El impacto real para la comunidad puede ser muy serio. Si el ascensor falla durante días porque la empresa de mantenimiento no acudió a revisar correctamente el equipo, y el contrato dice que la empresa no responde por esas averías, los vecinos quedan desprotegidos, especialmente quienes tienen movilidad reducida. Esta situación tiene solución legal, pero hay que actuar a tiempo.
Usura e intereses abusivos en contratos de financiación de obras
Cuando una comunidad de propietarios necesita afrontar una obra importante, como la rehabilitación de la fachada, la instalación de un ascensor o la renovación de la cubierta, a veces no hay fondos suficientes en el presupuesto común. En esos casos, algunas comunidades recurren a financiación externa: un préstamo o una línea de crédito.
Aquí entra en juego la figura de la usura: se trata de un interés notablemente superior al normal del dinero y desproporcionado con las circunstancias del caso, tal y como lo define la Ley de Represión de la Usura de 1908, que sigue plenamente vigente. El Tribunal Supremo ha fijado como criterio general que un interés que más que duplique el tipo medio del mercado puede considerarse usurario.
En el contexto de una comunidad de propietarios, si la financiación de una obra os ha costado intereses muy por encima de lo habitual, merece la pena revisar ese contrato. Un préstamo declarado usurario obliga a devolver solo el capital, sin intereses. En Gil Lozano analizamos este tipo de contratos con frecuencia; si tienes dudas, puedes consultar también nuestra página sobre cláusulas abusivas en préstamos personales para entender cómo funciona el proceso.
Cláusulas abusivas en los estatutos de la comunidad de propietarios
Hasta aquí hemos hablado de contratos con empresas externas. Pero existe otro terreno donde pueden aparecer condiciones injustas: los propios estatutos de la comunidad de propietarios.
Los estatutos son el conjunto de normas internas que rigen la vida de la comunidad. Pueden ser más o menos detallados, y en muchos casos los redactó originalmente el promotor del edificio antes de vender las viviendas. Precisamente ahí está el riesgo: el promotor puede haber incluido cláusulas que le favorecen a él o a determinados propietarios, en detrimento del resto.
Algunos ejemplos de cláusulas en estatutos que pueden ser nulas:
- Exención permanente de gastos comunes para determinados elementos privativos, como locales comerciales o garajes, cuando esa exención no tiene una justificación objetiva.
- Atribución del derecho de voto superior al que corresponde por cuota de participación, otorgada al promotor o a un tipo específico de propietario.
- Limitaciones desproporcionadas al uso de elementos comunes que afectan a unos propietarios más que a otros sin causa justificada.
- Cláusulas que impiden modificar los estatutos sin la unanimidad, cuando la Ley de Propiedad Horizontal permite ciertas modificaciones por mayorías reforzadas.
La diferencia esencial respecto a los contratos con terceros es que aquí no aplica directamente la normativa de consumidores: la vía para impugnar estas cláusulas pasa por la acción de nulidad ante los tribunales, invocando la Ley de Propiedad Horizontal y, en su caso, el Código Civil. Si sospechas que los estatutos de tu comunidad contienen condiciones injustas, conviene que un abogado especializado los revise.
Para reconocer si sois víctimas de este tipo de contratos con cláusulas abusivas no negociadas, podéis comprobar si en el de vuestra comunidad hay alguna cláusula que se asemeje a estos extremos:
- El plazo de duración del contrato es superior a 3 años.
- Los plazos para la comunicación de la voluntad de extinguir el contrato son muy amplios.
- La prórroga se realiza automáticamente por periodos igual de largos que el primero.
- Se imponen penas desproporcionadas por el quebrantamiento por la comunidad de propietarios del contrato antes de tiempo.
Cómo impugnar o anular una cláusula abusiva: pasos a seguir
Si has llegado hasta aquí y crees que el contrato de tu comunidad tiene alguna de estas condiciones, te explicamos el proceso paso a paso, sin tecnicismos.
Paso 1: Identificar la cláusula problemática
Lee el contrato con atención y localiza la condición que consideras abusiva. Si tienes dudas, un abogado puede ayudarte a identificarla en una primera consulta. Guarda siempre una copia firmada del contrato original.
Paso 2: Comunicación a la junta de propietarios
El administrador o cualquier propietario puede llevar el asunto a la junta. Es necesario que la comunidad, como órgano colectivo, decida actuar. Un acuerdo de junta es el punto de partida para cualquier reclamación formal.
Paso 3: Reclamación extrajudicial al proveedor
Antes de ir a juicio, conviene enviar al proveedor un requerimiento formal por escrito en el que se le notifica que la cláusula es abusiva y se le pide que la deje sin efecto. Esto sirve como prueba y, en muchos casos, la empresa prefiere negociar antes de llegar a los tribunales.
Paso 4: Denuncia ante organismos de consumo
Si la reclamación extrajudicial no prospera, la comunidad puede presentar una denuncia ante la Dirección General de Consumo de la Comunidad de Madrid o el organismo equivalente en cada región. No resuelve el conflicto económico directamente, pero añade presión al proveedor.
Paso 5: Acción judicial
Si no hay acuerdo, la vía es la demanda civil por nulidad de cláusula abusiva. La nulidad puede pedirse en cualquier momento: no hay plazo de prescripción para reclamar la nulidad de pleno derecho de una cláusula abusiva. Sí pueden prescribir las acciones para reclamar cantidades ya pagadas, por lo que conviene no esperar demasiado.
Un dato importante: en muchos casos, cuando la comunidad acredita la abusividad de la cláusula, el juez no solo la anula sino que también condena a la empresa a devolver lo cobrado de más. Los costes judiciales dependen del importe reclamado, pero en muchos casos la cuantía lo permite en el llamado juicio verbal (hasta 6.000 euros) o en el procedimiento ordinario para cantidades superiores.
¿Qué dice la jurisprudencia? Ejemplos de resoluciones judiciales
No hace falta teorizar: los tribunales ya han resuelto casos concretos que sirven de guía para saber qué puede esperarse.
Sentencia del Tribunal Supremo, Pleno de la Sala 1ª, de 17 de septiembre de 2019
Esta es la sentencia de referencia en la materia. El Tribunal Supremo unificó criterios y declaró abusivas las cláusulas de permanencia excesiva en contratos de mantenimiento de ascensores suscritos por comunidades de propietarios. La consecuencia práctica es que la comunidad puede resolver el contrato sin pagar la penalización, porque esa cláusula es nula de pleno derecho. Desde entonces, muchas Audiencias Provinciales han aplicado este criterio en casos similares.
Audiencia Provincial de Madrid: contratos de limpieza con prórroga automática
Varias sentencias de Audiencias Provinciales de Madrid han declarado nulas las cláusulas de prórroga automática en contratos de servicios de limpieza cuando el plazo de preaviso para evitar la prórroga era de seis meses o más. Los tribunales han razonado que ese plazo hace prácticamente imposible ejercer el derecho a no renovar, lo que convierte la prórroga en una trampa.
Audiencia Provincial de Barcelona: exoneración de responsabilidad en contrato de mantenimiento
En un caso de fallos reiterados en el sistema de calefacción comunitaria, la Audiencia Provincial de Barcelona declaró nula la cláusula que eximía al proveedor de responsabilidad por las averías durante los periodos de revisión, y condenó a la empresa a indemnizar a la comunidad por los daños causados a los vecinos.
Es por ello que las comunidades de propietarios tienen ahora una oportunidad ante los abusos que realizan estas empresas de mantenimiento de ascensores, pudiendo salir indemnes de las peticiones de estas empresas, de reclamar una indemnización por los años no cumplidos de contrato, que es lo que se venía haciendo, ocasionando con ello un gravísimo perjuicio para las comunidades.
Desde hace algunos años, en el despacho, defendemos a las comunidades de propietarios ante estas empresas que demandan a pequeñas y medianas comunidades para intentar cobrar los años restantes del contrato. Desde aquí hemos defendido con éxito a todas las comunidades que han contado con nuestros servicios.
Preguntas frecuentes sobre cláusulas abusivas en comunidades de propietarios
¿Quién puede iniciar la reclamación, el administrador o los propietarios?
Cualquier propietario puede llevar el asunto a la junta. Pero para actuar en nombre de la comunidad hace falta un acuerdo de junta que autorice la reclamación o el procedimiento judicial. El administrador puede asesorar y gestionar, pero no actuar judicialmente por su cuenta.
¿Cuánto cuesta reclamar?
Depende del importe y de la vía elegida. Las reclamaciones extrajudiciales tienen un coste más reducido. Si se va a juicio, los honorarios del abogado y del procurador varían según la cuantía. En muchos casos, cuando la comunidad gana, la empresa condenada paga las costas. Conviene pedir una estimación antes de decidir.
¿Hay un plazo para reclamar?
La nulidad de una cláusula abusiva puede declararse en cualquier momento: no prescribe. Sin embargo, si queréis recuperar cantidades ya pagadas en virtud de esa cláusula, la acción de restitución sí tiene un plazo de prescripción de cinco años desde que se realizó cada pago. No esperéis demasiado.
¿Qué pasa si la comunidad no quiere actuar?
Si la junta no alcanza el acuerdo necesario para reclamar, un propietario individual puede impugnar ese acuerdo o, en algunos casos, actuar a título personal si el perjuicio le afecta directamente. Es una situación compleja que conviene analizar caso por caso.
¿El administrador de fincas tiene responsabilidad si firmó un contrato con cláusulas abusivas?
Depende. Si el administrador tenía delegación de la junta y firmó sin informar adecuadamente de las condiciones, puede existir una responsabilidad por mala gestión. Si actuó con mandato expreso de la junta, la responsabilidad es de la comunidad como tal. En cualquier caso, conviene revisarlo con un abogado.
¿Qué ocurre si hay un proceso de divorcio y uno de los cónyuges es propietario?
La propiedad horizontal tiene sus propias reglas, pero cuando hay una separación de por medio pueden surgir dudas sobre quién asume los gastos. Si estás en esa situación, puede ayudarte leer sobre quién paga los gastos de comunidad en caso de divorcio.
Lo que SÍ puede hacer la comunidad
| Lo que NO puede hacer unilateralmente
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Si tras leer todo esto crees que el contrato de tu comunidad puede tener condiciones que no son legales, o si tu comunidad ha recibido una demanda de una empresa que reclama los años de contrato que restan, podemos ayudarte. En Gil Lozano llevamos años defendiendo a comunidades de propietarios en Madrid con resultados favorables en este tipo de casos. También puedes revisar qué hacer si el inmueble tiene defectos ocultos si el problema viene de la construcción o del promotor.
Estamos, como siempre, a vuestra entera disposición para la defensa de vuestros intereses. Contacta con nosotros ahora y cuéntanos tu caso sin compromiso.
