Hay una situación que, aunque no debería existir, es más frecuente de lo que parece: tienes una vivienda que es tuya, pero hay alguien dentro que no paga, no tiene contrato y no quiere marcharse. Puede ser un familiar al que le cediste el piso «una temporada», tu expareja tras la separación, o directamente un desconocido que entró y no se fue. En todos estos casos, la ley te da una herramienta concreta para recuperar tu inmueble: la demanda de desahucio por precario.
En esta guía te explicamos qué es exactamente el precario, cuándo se aplica, cómo funciona el procedimiento paso a paso y qué puedes esperar en cada fase, desde el primer burofax hasta el lanzamiento. Sin tecnicismos innecesarios y sin darte falsas promesas. Si tu situación encaja con alguno de los casos que describimos aquí, lo más inteligente es consultar con abogados especializados antes de dar ningún paso en falso.
¿Qué es el desahucio por precario? Significado real
El término «precario» no es sinónimo de «okupa» ni de «inquilino moroso», aunque en la práctica puede parecerse. El precario es una situación jurídica en la que una persona ocupa un inmueble sin tener ningún título que lo justifique: sin contrato de arrendamiento, sin pago de renta y sin permiso vigente del propietario.
Dicho de forma más sencilla: alguien vive en tu casa porque tú lo permitiste en algún momento (o porque se coló directamente), pero ahora ya no tienes ningún acuerdo formal con esa persona y, aun así, no se va.
El desahucio por precario es el procedimiento judicial que permite al propietario recuperar la posesión de ese inmueble. Se tramita como un juicio verbal, lo que en teoría lo hace más ágil que otros procesos civiles, aunque los plazos reales dependen del juzgado y de si el ocupante presenta oposición.
Desahucio por precario
Cuando una persona reside en una vivienda sin tener justo título para habitar la misma, el propietario de dicho inmueble, en aras de salvaguardar sus intereses y recuperar la posesión, puede acudir a los tribunales con abogado y procurador preceptivo para ello, para interponer el pertinente procedimiento de desahucio, con la connotación de precario.
Este proceso se cataloga como la forma que tiene el propietario de poder volver a recuperar su propiedad en esa vivienda ya que el ocupante, aunque puede ser vulnerable, no puede acreditar su estancia en la misma a través de ningún contrato o acuerdo entre las partes.
El proceso judicial de desahucio por precario se inicia con la interposición de una demanda en los juzgados del lugar donde se encuentre el inmueble ocupado. La legitimación para presentar la misma la tiene el propietario de dicho inmueble, ocupando la posición de demandante, mientras que el demandado será la persona que ocupa el mismo.
La admisión de esta demanda y el proceso judicial es similar a un desahucio habitual, finalizando normalmente con una sentencia en la que se ordenará el desalojo de esa persona del inmueble, en caso de que sea admitida la demanda y no se acredite nada en contra de lo alegado en la misma.
Es cierto que el precarista, no suele tener muchos argumentos o pruebas para su defensa legal pues, de iniciarse este proceso, en la mayoría de veces, deviene de que el propietario es plenamente consciente y conocedor de que existe una persona en el interior de su inmueble sin título para ello, teniendo un elevado porcentaje de éxito este tipo de procesos, aunque habrá que atender al caso concreto e individualizar cada proceso y cliente.
Debemos tener en cuenta que, dentro de este proceso, se debe acreditar que realmente no existe justo título para que el ocupante resida allí ya que, de no ser así y en caso contrario, se debe salvaguardar los intereses del mismo y no situarle en un umbral de vulnerabilidad cuyos efectos pueden ser irreparables.
A pesar de que, en estos procesos, la parte demandada son las personas que no tienen título para habitar esa vivienda, no se les puede considerar como okupas. Un ejemplo de este tipo de procesos se da cuando un hermano, deja a otro su vivienda durante un periodo de tiempo como solución habitacional y, pasado dicho plazo, el hermano que habita la misma no quiere devolver la propiedad a su hermano.
Este ejemplo es ampliable a familiares o amigos a los que, en un momento determinado se les favorece con una vivienda para solucionar un momento concreto temporal pero luego no quieren desalojar la misma. También podemos ampliar esta situación a personas que ceden un inmueble a otra sin ser los propietarios del mismo.
Así puede darse en casos de herencias sin repartir, divorcios no resueltos, cesiones entre familiares como el ejemplo que hemos explicado anteriormente o alquileres que se abonan de forma no legal, con pago en efectivo directo al propietario no pudiendo demostrar que existe un título para alojar esa vivienda. Es decir, acceden a la vivienda con las llaves pertinentes, a diferencia de los okupas, que acceden a la misma forzando cerraduras o puertas.
Importante destacar que, una vez resuelto el proceso de desahucio por precario, en caso de que existan desperfectos en la vivienda y la misma se haya quedado casi en total estado de inhabitabilidad, también el propietario puede iniciar un proceso judicial, diferente al inicial, en reclamación de daños y perjuicios, siendo necesario que se cuantifiquen los desperfectos ocasionados por la persona ocupante y se acredite, también, que ha sido causados por el mismo.
En caso de que necesites iniciar un proceso de esta índole, nuestros letrados especializados te asesoran en todo lo relativo a dicho trámite.
¿Cuándo existe una situación de precario? Los casos más frecuentes
La casuística del precario es más amplia de lo que parece. Estos son los escenarios que atendemos con más frecuencia en el despacho:
Familiar que ocupa la vivienda y no quiere irse. Le dejaste el piso a un hermano, un hijo o un primo «hasta que encontrara algo». Han pasado meses o años, y cuando le pides que se marche, se niega. No hay contrato. No paga. Y la vivienda es tuya.
Expareja que sigue en el inmueble tras la separación. Tras un divorcio o ruptura de pareja, uno de los dos sigue viviendo en la vivienda familiar sin que haya ningún título que lo ampare. Si el uso de la vivienda no se ha atribuido judicialmente a ninguno de los dos, o si la atribución ya ha caducado, el que sigue dentro puede estar en situación de precario.
Herencia ocupada por un heredero o un tercero. Cuando fallece el propietario y uno de los herederos (o alguien ajeno a la herencia) se instala en el inmueble antes de que se haya hecho el reparto, el resto de herederos puede verse en la necesidad de iniciar un procedimiento de desahucio por precario. Si estás en esta situación, te recomendamos leer nuestra guía sobre qué hacer al heredar una vivienda con ocupación.
Inquiokupa: el inquilino que deja de pagar y no se va. Esta figura merece un apartado propio, que verás justo a continuación.
Okupa desconocido sin ningún vínculo previo. Aunque en estos casos también se puede acudir a la vía penal por allanamiento de morada o usurpación de inmueble, el desahucio por precario es una vía civil que puede funcionar en paralelo o como alternativa. Puedes ampliar información en nuestra sección sobre recuperación de inmuebles ocupados ilegalmente.
Inquiokupas: el caso del inquilino que deja de pagar y no se marcha
El término inquiokupa se usa para describir a una persona que entró en la vivienda con un contrato de arrendamiento legítimo, pero que en un momento dado dejó de pagar la renta y se quedó en el inmueble sin intención de marcharse ni de regularizar su situación.
Aquí es donde muchos propietarios se confunden: si existe un contrato de arrendamiento, aunque esté vencido o en situación de impago, la vía correcta no es el desahucio por precario sino el desahucio por falta de pago o por expiración del plazo contractual, que se tramitan de forma diferente al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
El precario entra en juego cuando ese contrato ya ha quedado completamente extinguido (por sentencia, por acuerdo, porque expiró sin prórroga posible) y el inquilino sigue dentro sin título alguno. En ese momento, su situación es equivalente a la de un precarista y se puede iniciar el procedimiento de desahucio por precario.
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Inquiokupa (con contrato previo)
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Precarista puro (sin contrato)
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Si tienes dudas sobre cuál es tu situación concreta, lo más sensato es consultarlo con un abogado antes de presentar una demanda incorrecta que pueda retrasar el proceso.
Ocupación tras un divorcio o separación: la vivienda familiar
Uno de los casos más delicados y frecuentes que gestionamos en Gil Lozano Abogados es el de la vivienda familiar tras una ruptura de pareja. Cuando una pareja se separa o divorcia, el uso de la vivienda habitual puede atribuirse judicialmente a uno de los cónyuges, normalmente al que tiene la custodia de los hijos menores.
El problema surge cuando:
- La atribución judicial del uso ha caducado (por ejemplo, porque los hijos ya son mayores de edad) y el excónyuge sigue viviendo allí.
- No hubo atribución judicial del uso y uno de los dos simplemente se quedó.
- La vivienda pertenece exclusivamente a uno de los cónyuges (no es ganancial) y el otro sigue ocupándola sin título.
En todos estos escenarios, el propietario o el titular del derecho de uso puede encontrarse ante una situación de precario. El desahucio por precario en contextos de familia es jurídicamente más complejo que el caso del okupa desconocido, porque el juez debe valorar si existe algún título implícito o si la atribución de uso sigue siendo válida.
Nuestro equipo tiene experiencia específica en estos casos, donde el derecho de familia y el derecho procesal civil se cruzan. Si estás en esta situación, la especialización de Gil Lozano en derecho de familia marca una diferencia real en cómo se plantea y defiende el caso.
El artículo 250 LEC: la base legal del juicio verbal de desahucio por precario
El fundamento legal del procedimiento de desahucio por precario se encuentra en el artículo 250.1.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), que establece que se tramitarán como juicio verbal las demandas de recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca.
¿Qué significa esto en la práctica?
Juicio verbal quiere decir que es un procedimiento más rápido y simplificado que el juicio ordinario: no hay fase de audiencia previa formal, la vista se celebra en una sola sesión y los plazos son, en teoría, más cortos.
El artículo 250 LEC también determina quién puede presentar la demanda: no solo el propietario en sentido estricto, sino también el usufructuario o cualquier persona que tenga derecho a poseer el inmueble. Esto es importante, por ejemplo, cuando la vivienda forma parte de una herencia pendiente de partición: los coherederos también pueden tener legitimación activa.
Por otro lado, la norma exige que el demandante acredite su derecho a poseer el inmueble. Eso significa aportar el título de propiedad (escritura pública, nota simple del Registro de la Propiedad) o el título que le otorgue el derecho de posesión.
Cómo presentar la demanda de desahucio por precario: procedimiento paso a paso
El procedimiento de desahucio por precario tiene una estructura clara. Te la explicamos fase a fase para que sepas en qué punto está tu caso en cada momento.
1. Burofax previo al ocupante
Aunque no es legalmente obligatorio en todos los casos, enviar un burofax antes de presentar la demanda es muy recomendable. Sirve para dejar constancia fehaciente de que has requerido al ocupante que abandone el inmueble y de que se ha negado o no ha respondido. Esto refuerza tu posición procesal y puede acelerar el procedimiento.
2. Presentación de la demanda ante el juzgado
La demanda se presenta ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentra el inmueble. Es obligatorio contar con abogado y procurador. En la demanda se identifican las partes, se describe el inmueble, se acredita el título del demandante y se solicita el lanzamiento del ocupante.
3. Admisión y citación a la vista
El juzgado admite la demanda y cita a las partes para la vista oral. Al ocupante se le notifica la demanda junto con la fecha de la vista y se le informa de que puede oponerse. También se le comunica la fecha del lanzamiento, que queda fijada desde el inicio del proceso.
4. La vista oral
En la vista, ambas partes exponen sus posiciones. El precarista puede alegar que sí tiene algún título que justifique su ocupación. Si no comparece y no presenta oposición, el juez dicta sentencia estimando la demanda directamente.
5. Sentencia y lanzamiento
Si la demanda es estimada, la sentencia ordena el desalojo del ocupante. Si este no abandona voluntariamente el inmueble en el plazo que se le concede, se procede al lanzamiento: el auxilio judicial para desalojar físicamente al ocupante del inmueble con la presencia del procurador y, en su caso, de las fuerzas del orden.
¿Hay que enviar un burofax antes de demandar? Modelo orientativo
El burofax previo no es un requisito legal imprescindible para interponer la demanda de desahucio por precario, pero tiene un valor práctico muy alto. En la práctica, conviene enviarlo siempre que sea posible.
¿Por qué? Porque sirve como prueba de que el propietario requirió formalmente al ocupante la entrega del inmueble y este se negó o ignoró el requerimiento. Eso facilita la acreditación de la situación de precario y refuerza la posición del demandante ante el juzgado.
¿Qué debe incluir el burofax de desahucio por precario?
Un modelo orientativo de burofax debería contener los siguientes elementos:
- Identificación completa del remitente (propietario) y del destinatario (ocupante).
- Descripción del inmueble con referencia catastral o dirección exacta.
- Manifestación clara de que el ocupante reside en el inmueble sin título que lo ampare.
- Requerimiento expreso para que abandone y entregue la posesión del inmueble en un plazo determinado (habitualmente entre 10 y 15 días).
- Advertencia de que, de no hacerlo, se iniciarán las acciones judiciales oportunas.
- Firma del propietario o de su representante legal.
El burofax debe enviarse con acuse de recibo y certificación del contenido, que es lo que le da valor probatorio. Si el ocupante no recoge el burofax, eso también queda documentado y no invalida el requerimiento.
Contenido esencial de la demanda de desahucio por precario
La demanda de desahucio por precario es un escrito formal que debe cumplir con los requisitos del artículo 437 LEC para el juicio verbal. Aunque la redacción concreta corresponde siempre al abogado, te ayuda saber qué información es imprescindible:
Datos del demandante. Nombre completo, DNI o NIF, domicilio a efectos de notificaciones y, si actúa a través de representante, los datos del procurador.
Identificación del inmueble. Dirección exacta, referencia catastral, descripción de la finca y, si es posible, nota simple del Registro de la Propiedad.
Título de propiedad o de posesión del demandante. Escritura de compraventa, escritura de herencia, sentencia de divorcio o cualquier documento que acredite el derecho del demandante a poseer el inmueble.
Identificación del ocupante o de los ocupantes. Si se conoce la identidad, nombre completo y dirección. Si no se conoce (el caso de los «ignorados ocupantes»), se demanda en esos términos y el juzgado procede a las notificaciones mediante edictos.
Relato de los hechos. Descripción de cómo se produjo la ocupación, desde cuándo y por qué el demandante considera que no existe título que la ampare.
Petición de lanzamiento. La solicitud expresa de que se condene al ocupante a abandonar el inmueble y se proceda al lanzamiento en caso de incumplimiento.
Solicitud de costas. Es habitual solicitar también la condena en costas al demandado si la demanda es estimada.
Desahucio por precario y vulnerabilidad: ¿puede el ocupante frenar el lanzamiento?
Esta es una de las preguntas que más nos hacen los propietarios, y con razón. La respuesta honesta es: sí, la vulnerabilidad puede retrasar el lanzamiento, pero no puede impedirlo de forma indefinida.
Desde la aprobación del Real Decreto-ley 37/2020 y sus sucesivas prórrogas, los juzgados están obligados a comunicar a los servicios sociales la existencia de procedimientos de desahucio en los que el ocupante pueda encontrarse en situación de especial vulnerabilidad. Si los servicios sociales confirman esa vulnerabilidad y el municipio no dispone de alternativa habitacional, el juzgado puede suspender el lanzamiento durante un periodo de tiempo determinado.
¿Qué plazos maneja esa suspensión? En la práctica, la suspensión puede prolongarse entre uno y varios meses, dependiendo del municipio y de la carga de los servicios sociales. En Madrid, los plazos varían, pero raramente superan los dos o tres meses de suspensión efectiva.
Lo importante es que la suspensión no cancela el procedimiento ni la sentencia. El lanzamiento queda aplazado, pero el derecho del propietario a recuperar su vivienda sigue vigente. Cuando el plazo de suspensión termina, sin que se haya dado una solución habitacional al ocupante, el lanzamiento se reanuda.
Los motivos de oposición al desahucio por precario que puede alegar el ocupante suelen ser:
- Acreditar que existe un contrato o título de posesión (aunque sea verbal o informal).
- Demostrar que el demandante no es el titular del derecho de posesión.
- Alegar vulnerabilidad para solicitar la suspensión del lanzamiento.
Si el ocupante no puede acreditar ningún título, la oposición tiene pocas posibilidades de prosperar, aunque siempre depende del caso concreto y de cómo se desarrolle el juicio.
Si te preocupa cómo puede afectar la vulnerabilidad a tu procedimiento, te recomendamos consultar con nuestros abogados de desahucios en Madrid para valorar tu situación específica.
¿Cuánto tarda y cuánto cuesta un desahucio por precario?
Plazos reales en Madrid
El procedimiento de desahucio por precario, en teoría, es uno de los más rápidos del ordenamiento civil español. En la práctica, los plazos dependen del juzgado concreto y de si hay oposición o incidencias.
En los juzgados de Madrid, y tomando como referencia la experiencia del despacho, estos son los plazos aproximados que puedes esperar:
- Desde la presentación de la demanda hasta la citación para la vista: entre 4 y 8 semanas, según el juzgado.
- Desde la vista hasta la sentencia: puede dictarse el mismo día de la vista si no hay oposición, o en días posteriores si el juez necesita tiempo para resolver.
- Desde la sentencia hasta el lanzamiento: si no hay suspensión por vulnerabilidad, el lanzamiento puede producirse en pocas semanas. Si hay suspensión, puede demorarse varios meses más.
En total, un proceso sin complicaciones puede resolverse en tres a seis meses, aunque con suspensiones o recursos puede extenderse más.
Costes aproximados
Los costes de un desahucio por precario incluyen:
- Honorarios de abogado: variables según el despacho y la complejidad del caso. En general, los honorarios para este tipo de procedimiento en Madrid se mueven en un rango que conviene consultar directamente para obtener un presupuesto ajustado a tu situación.
- Honorarios de procurador: también variables, con aranceles regulados.
- Tasas judiciales: las personas físicas están exentas del pago de tasas judiciales en España desde 2015.
Si el demandante gana el juicio y el juez condena en costas al demandado, los honorarios pueden ser recuperados total o parcialmente, aunque eso depende de que el ocupante tenga patrimonio con el que responder.
Preguntas frecuentes sobre el desahucio por precario
¿Necesito abogado para el desahucio por precario?
Sí. El juicio verbal de desahucio por precario exige la intervención preceptiva de abogado y procurador. No es un proceso que puedas tramitar por tu cuenta ante el juzgado.
¿Qué pasa si el ocupante se opone a la demanda?
El juez celebra la vista y escucha las alegaciones de ambas partes. Si el ocupante no puede acreditar ningún título que justifique su permanencia en el inmueble, la sentencia suele ser favorable al propietario. Si alega algún derecho, el juez lo valora en el contexto del caso concreto.
¿Puedo reclamar también los daños causados en la vivienda?
Sí, pero en un proceso separado. El desahucio por precario solo resuelve la cuestión posesoria: quién tiene derecho a estar en el inmueble. Si el ocupante ha causado daños, puedes iniciar posteriormente una reclamación civil de daños y perjuicios, acreditando los desperfectos y su relación con la ocupación.
¿Qué hago si no sé quién ocupa mi vivienda?
En estos casos, la demanda se interpone contra «ignorados ocupantes», y el juzgado procede a las notificaciones mediante edictos. Este es el escenario típico del okupa desconocido que entró sin vinculación previa con el propietario.
¿Puedo intentar evitar el desahucio llegando a un acuerdo?
Si el ocupante es una persona con la que tienes una relación (familiar, expareja), a veces es posible alcanzar un acuerdo extrajudicial que evite el proceso judicial. Sin embargo, ese acuerdo debe quedar documentado por escrito para evitar futuros problemas. Nuestros abogados pueden asesorarte sobre si esa vía es viable en tu caso antes de iniciar el procedimiento judicial.
¿Es posible pedir una medida cautelar de lanzamiento inmediato?
En casos de ocupación ilegal sin ningún vínculo previo, algunos juzgados admiten medidas cautelares de lanzamiento inmediato o urgente, especialmente si se acredita que la vivienda es la residencia habitual del propietario. Es una vía que requiere una argumentación específica y no siempre prospera, pero merece valorarse con tu abogado.
Recuerda que en Gil Lozano Abogados estamos aquí para ayudarte.
Recuerda que en Gil Lozano Abogados estamos aquí para ayudarte.
Si tienes tu vivienda ocupada sin contrato ni pago, no tienes que resolverlo solo. La situación tiene solución legal y nosotros conocemos el camino. Contacta ahora con nuestros abogados de desahucios en Madrid y cuéntanos tu caso: te explicamos sin compromiso qué opciones tienes y cómo podemos ayudarte a recuperar tu inmueble.
